Gewährleistung am Bau – Fristen & Ansprüche

Die Gewährleistung verpflichtet das ausführende Unternehmen, Mängel zu beseitigen, die nach der Abnahme auftreten, deren Ursache aber bereits bei der Übergabe vorlag. Der Gesetzgeber spricht von Mängelansprüchen. Sie sind kein freiwilliges Entgegenkommen, sondern Teil des Werkvertrags: Geschuldet ist ein mangelfreies Werk, nicht bloß eine erbrachte Leistung. Für Bauherren sind vor allem zwei Fragen entscheidend — wie lange die Frist läuft und in welcher Reihenfolge die Ansprüche geltend zu machen sind.

Beim BGB-Bauvertrag verjähren Mängelansprüche für Bauwerke in fünf Jahren ab Abnahme. Ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen wirksam vereinbart, beträgt die Frist vier Jahre; für bestimmte Anlagen sind kürzere Fristen vorgesehen. Die Frist beginnt jeweils mit der Abnahme, weshalb deren Datum sorgfältig zu dokumentieren ist. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt die regelmäßige Verjährung, die deutlich später einsetzt. Wird ein Mangel innerhalb der Frist beseitigt, beginnt für die nachgebesserte Leistung eine neue Frist — allerdings nur für diesen Teil.

Der erste Anspruch ist immer die Nacherfüllung: Das Unternehmen erhält Gelegenheit, den Mangel selbst zu beseitigen. Dafür ist eine angemessene Frist zu setzen — schriftlich, mit klarer Beschreibung des Mangels. Erst wenn diese Frist fruchtlos verstreicht, folgen die weiteren Rechte: Selbstvornahme auf Kosten des Unternehmens, Minderung der Vergütung oder Schadenersatz. Wer diese Reihenfolge übergeht und sofort eine Fremdfirma beauftragt, verliert regelmäßig den Kostenerstattungsanspruch. Zur Absicherung dient ein Sicherheitseinbehalt oder eine Gewährleistungsbürgschaft, üblicherweise in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme.