Generalunternehmer – Aufgaben & Abgrenzung

Ein Generalunternehmer übernimmt gegenüber dem Bauherrn sämtliche Bauleistungen eines Vorhabens und führt einen wesentlichen Teil davon mit eigenem Personal aus. Alles, was er nicht selbst leistet, vergibt er an Nachunternehmer — die Verantwortung gegenüber dem Bauherrn bleibt jedoch vollständig bei ihm. Damit entsteht eine einzige Vertragsbeziehung anstelle vieler Einzelverträge. Für Investoren und Kommunen im Großraum Dresden ist das vor allem eine Frage der Steuerbarkeit: Ein Ansprechpartner koordiniert Termine, Qualität und Schnittstellen.

Der Generalunternehmer verantwortet die vollständige bauliche Umsetzung auf Grundlage der vom Bauherrn beigestellten Planung. Dazu gehört die Ausführungsplanung ebenso wie die Auswahl, Beauftragung und Steuerung der Nachunternehmer. Er stellt die Bauleitung, führt den Bauzeitenplan fort, überwacht die Qualität und dokumentiert den Bauablauf. Nach der Fertigstellung wickelt er Abnahme, Mängelbeseitigung und Gewährleistung ab. Rechtlich haftet er für sämtliche Leistungen — auch für die seiner Nachunternehmer.

Die drei Modelle unterscheiden sich vor allem darin, wie viel Steuerung beim Bauherrn verbleibt. Bei der Einzelvergabe beauftragt der Bauherr jedes Gewerk separat und koordiniert selbst — das erfordert eigene Kapazitäten und Baufachwissen. Der Generalunternehmer bündelt die Ausführung und bringt eigene Gewerke ein. Der Generalübernehmer bündelt ebenfalls, führt aber keine Bauleistung selbst aus, sondern vergibt vollständig weiter. Für die Praxis heißt das: Je mehr eigene Ausführungskapazität ein Partner mitbringt, desto weniger hängt der Termin an fremden Auftragsbüchern.