Baurecht – öffentliches & privates Recht

Das Baurecht umfasst sämtliche Rechtsnormen, die die Zulässigkeit und Ausführung von Bauvorhaben regeln. Es zerfällt in zwei getrennte Bereiche, die häufig verwechselt werden: das öffentliche Baurecht im Verhältnis zwischen Bauherr und Staat, und das private Baurecht im Verhältnis der Beteiligten untereinander. Eine Baugenehmigung sagt deshalb nichts darüber aus, ob ein Nachbar zivilrechtliche Ansprüche hat — und umgekehrt.

Es gliedert sich in zwei Ebenen. Das Bauplanungsrecht, geregelt im Baugesetzbuch, beantwortet die Frage, ob auf einer Fläche gebaut werden darf und welche Nutzung zulässig ist. Instrumente sind Flächennutzungsplan und Bebauungsplan sowie die Regeln für den unbeplanten Innenbereich und den Außenbereich. Das Bauordnungsrecht, geregelt in den Landesbauordnungen, beantwortet dagegen die Frage, wie gebaut werden muss — Abstandsflächen, Standsicherheit, Brandschutz, Rettungswege und Barrierefreiheit. Die erste Ebene ist bundesweit einheitlich, die zweite unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland.

Es regelt die Beziehungen der Beteiligten untereinander. Der größte Teil betrifft das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs: Bauverträge, Vergütung, Abnahme, Mängelansprüche und Kündigung, ergänzt um die Regelungen für Verbraucherbauverträge und Architektenverträge. Hinzu kommt das Nachbarrecht der Länder mit Vorschriften zu Grenzabständen, Überbau, Grenzbepflanzung und Hammerschlagsrecht. Beide Bereiche laufen unabhängig voneinander: Ein genehmigtes Vorhaben kann gleichwohl nachbarrechtliche Ansprüche auslösen, etwa wenn ein Gerüst das Nachbargrundstück beansprucht. Wer beides früh mitdenkt, vermeidet Verzögerungen mitten im Bauablauf.