Bauabnahme – Ablauf & Rechtsfolgen

Die Bauabnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er die erbrachte Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Sie ist der rechtlich bedeutsamste Moment eines Bauvorhabens, weil sich mit ihr sämtliche Rechtspositionen verschieben. Sie ist kein bloßer Rundgang und keine reine Formalität, sondern eine Willenserklärung mit erheblichen Folgen. Wer sie ohne sorgfältige Prüfung vollzieht, verliert Ansprüche, die sich später nur schwer wiederherstellen lassen.

Mit der Abnahme wird die Schlusszahlung fällig, und die Gefahr geht auf den Bauherrn über — Schäden am Bauwerk gehen ab diesem Zeitpunkt zu seinen Lasten. Zugleich beginnen die Verjährungsfristen für Mängelansprüche zu laufen: fünf Jahre nach BGB, vier Jahre bei vereinbarter Geltung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Am folgenreichsten ist der Wechsel der Beweislast. Vor der Abnahme muss das Unternehmen belegen, dass seine Leistung mangelfrei ist; danach muss der Bauherr den Mangel nachweisen. Bekannte Mängel, die bei der Abnahme nicht vorbehalten werden, können später nicht mehr geltend gemacht werden.

Üblich ist die förmliche Abnahme mit gemeinsamer Begehung und schriftlichem Protokoll. Beide Seiten gehen das Bauwerk durch, festgestellte Mängel werden einzeln aufgenommen, mit Frist zur Beseitigung versehen und im Protokoll festgehalten. Ebenso werden Restleistungen und offene Nachweise vermerkt. Neben der förmlichen Abnahme kennt das Recht weitere Formen: die stillschweigende Abnahme durch Ingebrauchnahme und die fiktive Abnahme nach Ablauf einer gesetzten Frist. Beide entstehen häufig unbeabsichtigt: Wer eine Wohnung bezieht, ohne die Abnahme zu regeln, hat sie damit bereits erklärt. Ein sachverständiger Begleiter ist bei größeren Vorhaben dringend zu empfehlen.