Erschließung – Anschlüsse & Beiträge

Die Erschließung stellt die Verbindung eines Grundstücks mit den öffentlichen Verkehrs- und Versorgungsnetzen her. Ohne sie ist ein Grundstück baurechtlich nicht bebaubar, unabhängig davon, was der Bebauungsplan zulässt — die gesicherte Erschließung ist Voraussetzung jeder Baugenehmigung. Sie umfasst die verkehrliche Anbindung ebenso wie Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation. Für Projektentwickler ist sie ein häufig unterschätzter Kostenblock, weil die Beiträge unabhängig vom Bauvorhaben entstehen.

Unterschieden wird zwischen öffentlicher und privater Erschließung. Die öffentliche umfasst alle Anlagen bis zur Grundstücksgrenze: Straße, Gehweg, Beleuchtung, Kanal und die Versorgungsleitungen im öffentlichen Raum. Sie wird von der Gemeinde und den Versorgungsunternehmen hergestellt. Die private Erschließung beginnt an der Grundstücksgrenze und umfasst die Hausanschlüsse sowie die Leitungen auf dem Grundstück bis zum Gebäude. Hinzu kommt zunehmend die Frage der Wärmeversorgung: Wo eine kommunale Wärmeplanung ein Netzgebiet ausweist, beeinflusst das die Wahl der Wärmeerzeugung erheblich.

Für die öffentliche Erschließung erhebt die Gemeinde Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch. Der Grundsatz: Sie trägt mindestens zehn Prozent des Aufwands selbst, den Rest legt sie auf die Anlieger um, verteilt nach Grundstücksfläche und zulässiger Bebaubarkeit. Der Beitrag entsteht mit der endgültigen Herstellung der Anlage und kann Jahre nach dem Bau fällig werden — auch für Käufer, die erst später erworben haben. Daneben stehen die Anschlusskosten der Versorgungsunternehmen und die Kosten der privaten Erschließung, die der Bauherr vollständig trägt. Bei größeren Vorhaben wird die Erschließung häufig über einen städtebaulichen Vertrag dem Vorhabenträger übertragen.